Выселение из общежития: законно ли это и как защитить свои права?
Вопрос от пользователя
Здравствуйте! Я живу в ведомственном общежитии уже несколько лет. Недавно сменился собственник здания, нас собрали и раздали уведомления о выселении без предоставления другого жилья. Законно ли выгонять людей на улицу просто из-за смены владельца? В каких вообще случаях могут выселить из рабочего или студенческого общежития? Есть ли категории граждан, которых по закону нельзя трогать?
На эти и другие вопросы отвечает юрист.
Ответ юриста
Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) является основным нормативно-правовым актом, который регулирует вопросы предоставления помещений в общежитиях, а также порядок и основания для выселения из них. Согласно статье 94 ЖК РФ, жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Следовательно, право на проживание жестко привязано к наличию трудовых или учебных отношений с организацией, предоставившей жилье.
Как только прекращаются основания, по которым гражданину была выделена комната (например, увольнение по собственному желанию или отчисление из университета), прекращается и право пользования данным помещением. Однако процесс выселения изобилует множеством законодательных нюансов, процессуальных правил и исключений.
Правовой статус общежития и основания для выселения
Жилые помещения в общежитиях относятся к специализированному жилищному фонду. Договор найма такого помещения заключается на строго определенный срок — на время работы, службы или учебы. Согласно статье 105 ЖК РФ, по общему правилу, прекращение трудовых отношений, учебы или увольнение со службы является безусловным основанием для прекращения договора найма и последующего выселения.
Основаниями для выселения также могут служить:
- разрушение или систематическое повреждение жилого помещения нанимателем или членами его семьи;
- использование комнаты не по назначению (например, организация склада или коммерческой деятельности);
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание (хулиганство, шум в ночное время, антисанитария);
- невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги без уважительных причин непрерывно в течение более 6 месяцев (ст. 90 ЖК РФ).
Как происходит процедура выселения: добровольный и судебный порядок
Важно понимать: никто не имеет права прийти к вам, выбросить ваши вещи в коридор и поменять замки. Закон строго запрещает самоуправство. Если вы отказываетесь освободить помещение добровольно после прекращения оснований для проживания, выселение возможно исключительно по решению суда (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ).
Владелец здания (учебное заведение или работодатель) обязан сначала направить вам письменное уведомление с требованием освободить помещение, указав разумный срок (обычно от 7 до 30 дней). Если по истечении этого срока вы не съехали, собственник подает исковое заявление в районный суд. Важнейшая деталь судебного процесса по делам о выселении — в нем в обязательном порядке принимает участие прокурор, который дает свое заключение по делу. И только после вступления решения суда в законную силу и получения исполнительного листа к делу подключаются судебные приставы.
Информацию о том, как на практике реализуются права граждан при угрозе потери квадратных метров и какие доказательства суды принимают во внимание, содержит источник, где детально и с примерами разбирается угроза выселения и реальные шансы законно остаться дома.
Выселение при смене собственника здания
Один из самых болезненных вопросов — что происходит, если здание общежития продали, передали другому ведомству или муниципалитету. Согласно статье 102 ЖК РФ, переход права собственности на служебное жилое помещение или комнату в общежитии, а также передача его в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма.
Новый собственник действительно имеет право потребовать освободить помещения. Однако если новый собственник стал стороной вашего трудового договора (например, предприятие реорганизовали, но вы продолжили там работать), выселить вас не имеют права. Кроме того, если общежитие находилось в ведении государственного или муниципального предприятия, а затем было передано в муниципальную собственность, с жильцами должны заключить договоры социального найма, что практически приравнивает их в правах к обычным квартиросъемщикам.
Категории граждан, которых запрещено выселять «в никуда»
Государство защищает социально уязвимые слои населения. Статья 103 ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень лиц, которых нельзя выселить из общежития без предоставления им другого жилого помещения. К ним относятся:
- Члены семей военнослужащих, должностных лиц органов внутренних дел, ФСБ, таможни, МЧС, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей.
- Пенсионеры по старости.
- Члены семьи работника, которому было предоставлено общежитие и который умер.
- Инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды-военнослужащие.
- Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей.
Если вы относитесь к одной из этих категорий, вас могут выселить, только если собственник предоставит вам другое жилье. При этом новое жилье должно находиться в черте того же населенного пункта.
Выселение за долги по ЖКХ и нарушение правил проживания
Особо стоит выделить выселение за неуплату коммунальных услуг. Если наниматель не платит за жилье и ЖКХ более 6 месяцев подряд без уважительных причин (а уважительными причинами суды признают тяжелую болезнь, невыплату зарплаты работодателем, потерю работы), его могут выселить через суд. Но в этом случае выселение происходит с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития (не менее 6 кв. метров жилой площади на человека).
Если же выселение происходит за дебоши, алкоголизм и разрушение жилья (после получения официальных предупреждений), то оно осуществляется без предоставления какого-либо альтернативного угла.
Миф о невозможности выселения в зимний период
Среди граждан бытует стойкое убеждение, что по закону нельзя выселять людей на улицу в отопительный сезон (зимой). С юридической точки зрения в действующем Жилищном кодексе РФ нет ни одной статьи, которая запрещала бы выселение в зимнее время. Суд выносит решение независимо от времени года за окном. Однако на этапе исполнительного производства судебный пристав по заявлению должника или суд могут предоставить отсрочку исполнения решения суда, учитывая тяжелое материальное положение, наличие малолетних детей и климатические условия, но это право, а не обязанность суда.
Советы пользователю: как защитить свои права
Если вы оказались в ситуации, когда новый собственник требует немедленно освободить общежитие, не стоит паниковать. Действуйте последовательно:
- Ничего не подписывайте «не глядя». Если вам дают уведомление о выселении, соглашения о расторжении договора или акты — читайте их внимательно. Вы можете расписаться о получении бумаг (с указанием текущей даты), но не подписывайте согласие на добровольный съезд, если планируете бороться за жилье.
- Проверьте свой льготный статус. Внимательно изучите ст. 103 ЖК РФ. Если вы пенсионер, инвалид I-II группы (по профзаболеванию) или попадаете под другие льготные категории, соберите документы, подтверждающие этот статус, и письменно уведомите об этом нового собственника.
- Требуйте официальных бумаг. Выселить вас из комнаты могут исключительно по решению суда. Ни комендант, ни охрана нового собственника не имеют полномочий выносить ваши вещи. В случае применения физической силы или смены замков немедленно вызывайте полицию по факту самоуправства (ст. 330 УК РФ).
- Узнайте статус нового собственника. Если здание передано муниципалитету, вы имеете право требовать заключения договора социального найма, что спасает от выселения. Если это коммерческая структура, проверьте, как был оформлен переход прав (в архивах администрации и Росреестре).
- Платите за коммуналку. Не давайте новому или старому собственнику дополнительного козыря в виде долгов. Продолжайте оплачивать квитанции. Если новые квитанции не приходят, сохраняйте деньги на отдельном счете, чтобы в суде доказать свое намерение оплачивать услуги.
- Объединяйтесь с соседями. Коллективные иски и жалобы в прокуратуру (особенно когда выселяют целое здание) рассматриваются гораздо тщательнее. Привлеките к проблеме местную администрацию и Государственную жилищную инспекцию.
